「ビエラ山科」

最初は夢のような話で盛りあがっていました。でも、現実味はなかったですよね。建物をきれいにとか、こんなテナント様を呼んできたいとか。かつ１～２名では意見が偏ってしまうので、今のメンバーに声をかけて話をしていくうちにチームができあがった。そんなスタートでした。

まずは、ターゲットをどこに絞るか。流動調査の結果から20～30代の女性が一番多いことは分かったのですが、駅周辺に住んでいる人が約1/3、それ以外の地域から通勤・通学で駅を利用している人が約2/3。数が多い方を狙うとすると、自宅最寄駅または目的駅との競争になります。
そう考えると、テナントの差異化を図って、よほどの特色を出さなければ勝てない。

そういう視点から、テナントリーシングは本当に悩みました。コンセプトに合っていることはもちろんですが、テナント様からのさまざまなご要望や、電気やガスなどの施設容量の問題、それぞれがパズルのように複雑に絡んでくるので。

たとえば、飲食テナントさんを最終２社から選ぶときも、意見が真っ二つに分かれました。手頃な価格帯で気軽に立ち寄れるお店か、価格は少し高めでも特色感のあるお店か。
両方のテナント様からいろいろな提案をいただいて、出店の熱意がひしひしと伝わってくるので、余計に決めるのが難しくなってくるんです。私たちもお互いに反対意見のお店に行ったりして、考えに考えて・・・。

仕事がら、長期的な収益があってこそ安定的に運営できるという考えが身についているので、安くて来店しやすいお店も必要かもと、いろいろ心配になってくるわけです。

でも最終的には、施設コンセプト、ターゲット設定に忠実であろうと、特色感のあるお店に決めました。女性が休日にゆっくりと過ごせる施設にしようと。
その他にも、選択を迫られる場面は山ほど出てくるのですが、そこでコンセプトが明確だと、全員が同じ目標に向かって進める。
途中で二転三転したものの、自分たちのなかでイメージがどんどんはっきりしてきて、最終的にはコンセプトのしっかりした施設になったと思います。

ガラスのスペースを増やすことで、見通しよく明るい雰囲気になります。２階の手すり部分にアップライトとダウンライトをつけるので、夜には照明が散りばめてあるようで、楽しいことが詰まったおもちゃ箱みたいなイメージ。デザインに関しては、かなり好きなようにやらせてもらったと思います。

ガラスに関しては、森川さんがずいぶんと悩まされた時期もありましたけどね。

２階の手すり部分の壁面素材ですね。テナント様からは、透明素材で吹き抜けみたいにして１階からも見通し良くしてほしいという要望があったのですが、あまり足元が見えすぎると女性にとっては気になりますよね。透明素材にもいろいろな種類があって、ポリカーボネートなら半透明の素材もあるのですが、デザイン性や荷重に問題が出てくる。
しかし、デザイン性だけで走ってしまうと、安全性や使い勝手が悪くなるといけないですから、いろいろと悩んだすえに、最終的には合わせガラスにして強度を確保しつつ、後からスモーク対応もできる仕様にしました。

あとは、流動性を高めるためとバリアフリー対応という観点から、エレベーターを設置しました。費用はかかりますが、今後は必要となってくるものですし、テナント様のご要望も高かったこともありました。

ようやく工事の着工に漕ぎつけた段階なので、まだまだ課題は出てくると思います。でも、今までやったことのない業務、JR西日本や近隣にお住まいの方々との協議などもやらせてもらって、いい経験になりました。今後まちがいなく、自分の糧になっていくだろうと思います。

ビル事業部に新しい風が吹いた感じはありますね。
少し前まではどちらかというと、１人の担当者が１物件についてハードもソフトも両方担当して、テナント対応から工事発注まで全部やることが多かったんです。最近は規模が大きくなってきたので、ソフトとハードで課が分かれていますが、それまでは個人商店的な動き方をしていることが多かったんです。

プロジェクトチームを組んで役割分担し、それをみんなで共有することで、それぞれの得意分野が生かせるようになった気がします。それに以前より意見交換の量も質も高くなりましたね。

ただ、もともとは予定になかった仕事が増えたわけですから、否定的な意見もゼロではなかったんです。それでなくても忙しいのに、プラスアルファの業務が必要なのかと普通は思いますよね。でも、今後は同じような物件が控えており、積極的に取組むことが必要な時期でもある。

以前に新築で建てた施設が、改修を必要とする時期に来ているんです。手の加え方はそれぞれに異なるでしょうが、私たちが考えるべきなのは施設本体だけでなく、駅の利便性や周辺環境の変化にどのように対応していくか。時代の流れとともに、住む人も必要とされる施設もどんどん変わっていきますから。
ビエラ山科はその先駆けになっていくと思います。

今の流れだと、仕事の進め方もプロジェクトチーム体制でやっていこう、という空気が出てきた気がします。私は入社４年目ですが、今回このプロジェクトに参加させてもらって、いろいろと経験できたことは大きかったです。

まったく経験ゼロなのですが、先輩方に教えてもらいながら、リーシングだけでなく販促も任せてもらいました。今もオープンニングイベントを計画中です。好きな花を選んでもらうとクジが付いてるフラワー抽選会とか、ワークショップとかを考えています。

逆に私は、口は出すけど手は出さないというポジションでやらせてもらいました。本当は何でも自分でやりたい方なんですが、西田さんたちにお願いして動いてもらって。任せてみると、期待以上に成長してくれたし、自分が直接やるよりも新たな「気付き」をいっぱいもらえて、勉強になりました。

今までお客様と直接に接する機会が少なかったのですが、リーシングなどで接客してみると、あらためてこういう仕事のほうが自分は楽しいことが分かった。眞木さんじゃないけど、他の人が得意な部分はお任せして、代わりに自分がやるべきことをやるほうがお互いに幸せだなと思いましたね。それがチームで動くメリットなのかなと感じました。

あとは、西田さんと一緒にリーシングを担当していたときに、意外に自分の意見をしっかり通す人なんだなと（笑）。自分がやりたいと思うことに対しての意欲がすごいというか、私だったらそこまで意見できないなと思って見ていました。

私もちょっと粘り過ぎかなとは思ったんですけど（笑）。これから大事にしようと思うのは、既存のものでも「本当にこのままでいいのか」と考えてみることですね。今まで私たちの仕事って、ビルの「管理」というイメージだったのですが、管理じゃなくて「運営」なんだと思うようになりました。

眞木さんが都市開発部から、今回異動してきて、そのノウハウを感じられたことで、勉強になることが多かったですね。言うだけじゃなくて、ちゃんとまとめてくれる。目的をもって話をしてそれに応じた成果につなげていくというか、省エネ的な動き方をするんだなと勉強になりました。

自分たちだけでは分からないことも多かったので。他の部署の方々にも参加してもらって、いろいろと力を借りた部分も大きいですよね。

私は別の部署から異動してきたので新鮮な目でみて感じるのは、ビル事業部の強みは長期的な視点をもっていることだと思います。
管理運営をとおして、その施設が安定して存続することを求められてきた部署なので、今回もそういった視点での議論がよく出ていましたね。

そのためには、まず来店してくださるお客様に喜んでもらえる空間でないといけない。何度も訪れたい施設であり続けることが、テナント様の利益につながる。それが当社にとっても利益になるから、施設の運営が続けられる。三者がそれぞれ満足できる関係でないと長続きはしないですからね。

そういう意味では、販促の方法だったり、ビジネスのやり方だったり、今回はテナント様との関係ももう一歩踏み込んだ運営方法を提案しているんですよ。
リニューアルすることで、テナント様はもちろん、当社にもメリットが出るような事業計画を立てることができました。

なんか、チャレンジって楽しいですね。

今後もまた同じような物件が出てくるし、古いビルを取得してバリューアップ等を試みることで可能性が増える。
そういった取り組みが今後ますます求められてくるはず。これをきっかけに、もっともっとチャレンジングにいきたいですね。