複合商業施設のリニューアル開発ストーリー

ビエラ山科

改修工事から180°転換して、全面リニューアルへ。
日頃の管理運営で培った視点が大きく化けた!

チームメンバー

  • 溝畑 伸二

    ビル事業部 管理課 係長

    溝畑 伸二

    Mizohata Shinji

  • 森川 隆太

    ビル事業部 施設課 主任

    森川 隆太

    Morikawa Ryuta

  • 中村 京司

    ビル事業部 企画課 主任

    中村 京司

    Nakamura Kyoji

  • 眞木 悠生

    ビル事業部 企画課 主任

    眞木 悠生

    Maki Yusei

    先輩社員インタビュー

  • 西田 莉佳子

    ビル事業部 管理課

    西田 莉佳子

    Nishida Rikako

もっと寄りミチしたくなる場所に。駅が変われば、街も変わる。

Q

当初の大規模修繕工事から、どのような経緯で全面リニューアルに変わったのですか?

溝畑

最初は本当に大規模改修だけを行うつもりだったのです。各テナント様からも契約更新の意向をいただいていたので。ただ、本当にこのままでいいのかという声が出てきた。

眞木

JR山科駅は、周辺に地下鉄やバスターミナル等が集まっていて通勤・通学の乗り換えなどで乗降客数は多いんです。ただ、それは駅利用という目的であって、街として賑わっているわけではありませんでした。ビエラ山科をもっと駅利用者に根付いた施設に変えることで、駅周辺をより活性化できるのではないかと思い始めたのです。

溝畑

ここは竣工時からの15年定借なので、全部のテナント様が同時期に契約満了になるんです。だから、見直しをかけるなら今のタイミングしかないと。
ただ、私たちビル事業部は、施設の管理運営がメインの業務であり、開発が終わって施設のオープンが落ち着いた段階で引き継ぐことが常ですから、今回のようにリニューアル企画から施設立ち上げまでやってしまうというのは、とんでもないチャレンジでした(笑)。

中村

テナントリーシングを見直しするといっても、通常はテナント様に長くご利用いただくことを前提にしていますから、あまりリーシング業務は発生しないのです。あったとしても、せいぜい年に1~2件くらい。

森川

テナントミックスとかマーチャンダイジングとか、販促とかあまりなじみがない(笑)。管理運営の仕事は、どちらかというと地味な仕事がメインですからね(笑)。

試行錯誤の連続。ぼんやりしていたコンセプトが、徐々に鮮明になっていく。

Q

初めてのリニューアルプロジェクト。どうやって進めていったのですか?

眞木

最初は夢のような話で盛りあがっていました。でも、現実味はなかったですよね。建物をきれいにとか、こんなテナント様を呼んできたいとか。かつ1~2名では意見が偏ってしまうので、今のメンバーに声をかけて話をしていくうちにチームができあがった。そんなスタートでした。

溝畑

まずは、ターゲットをどこに絞るか。流動調査の結果から20~30代の女性が一番多いことは分かったのですが、駅周辺に住んでいる人が約1/3、それ以外の地域から通勤・通学で駅を利用している人が約2/3。数が多い方を狙うとすると、自宅最寄駅または目的駅との競争になります。
そう考えると、テナントの差異化を図って、よほどの特色を出さなければ勝てない。

中村

そういう視点から、テナントリーシングは本当に悩みました。コンセプトに合っていることはもちろんですが、テナント様からのさまざまなご要望や、電気やガスなどの施設容量の問題、それぞれがパズルのように複雑に絡んでくるので。

西田

たとえば、飲食テナントさんを最終2社から選ぶときも、意見が真っ二つに分かれました。手頃な価格帯で気軽に立ち寄れるお店か、価格は少し高めでも特色感のあるお店か。
両方のテナント様からいろいろな提案をいただいて、出店の熱意がひしひしと伝わってくるので、余計に決めるのが難しくなってくるんです。私たちもお互いに反対意見のお店に行ったりして、考えに考えて・・・。

溝畑

仕事がら、長期的な収益があってこそ安定的に運営できるという考えが身についているので、安くて来店しやすいお店も必要かもと、いろいろ心配になってくるわけです。

眞木

でも最終的には、施設コンセプト、ターゲット設定に忠実であろうと、特色感のあるお店に決めました。女性が休日にゆっくりと過ごせる施設にしようと。
その他にも、選択を迫られる場面は山ほど出てくるのですが、そこでコンセプトが明確だと、全員が同じ目標に向かって進める。
途中で二転三転したものの、自分たちのなかでイメージがどんどんはっきりしてきて、最終的にはコンセプトのしっかりした施設になったと思います。

「楽しいことが詰まったおもちゃ箱」のような空間にしたい。

Q

設備に関しても、大胆なリニューアルになるようですね?

森川

ガラスのスペースを増やすことで、見通しよく明るい雰囲気になります。2階の手すり部分にアップライトとダウンライトをつけるので、夜には照明が散りばめてあるようで、楽しいことが詰まったおもちゃ箱みたいなイメージ。デザインに関しては、かなり好きなようにやらせてもらったと思います。

溝畑

ガラスに関しては、森川さんがずいぶんと悩まされた時期もありましたけどね。

森川

2階の手すり部分の壁面素材ですね。テナント様からは、透明素材で吹き抜けみたいにして1階からも見通し良くしてほしいという要望があったのですが、あまり足元が見えすぎると女性にとっては気になりますよね。透明素材にもいろいろな種類があって、ポリカーボネートなら半透明の素材もあるのですが、デザイン性や荷重に問題が出てくる。
しかし、デザイン性だけで走ってしまうと、安全性や使い勝手が悪くなるといけないですから、いろいろと悩んだすえに、最終的には合わせガラスにして強度を確保しつつ、後からスモーク対応もできる仕様にしました。

中村

あとは、流動性を高めるためとバリアフリー対応という観点から、エレベーターを設置しました。費用はかかりますが、今後は必要となってくるものですし、テナント様のご要望も高かったこともありました。

森川

ようやく工事の着工に漕ぎつけた段階なので、まだまだ課題は出てくると思います。でも、今までやったことのない業務、JR西日本や近隣にお住まいの方々との協議などもやらせてもらって、いい経験になりました。今後まちがいなく、自分の糧になっていくだろうと思います。

各自での業務遂行からチーム体制へ。新たな一歩を踏み出した。

Q

ビル事業部としても、業務の枠が広がりましたね?

溝畑

ビル事業部に新しい風が吹いた感じはありますね。
少し前まではどちらかというと、1人の担当者が1物件についてハードもソフトも両方担当して、テナント対応から工事発注まで全部やることが多かったんです。最近は規模が大きくなってきたので、ソフトとハードで課が分かれていますが、それまでは個人商店的な動き方をしていることが多かったんです。

眞木

プロジェクトチームを組んで役割分担し、それをみんなで共有することで、それぞれの得意分野が生かせるようになった気がします。それに以前より意見交換の量も質も高くなりましたね。

中村

ただ、もともとは予定になかった仕事が増えたわけですから、否定的な意見もゼロではなかったんです。それでなくても忙しいのに、プラスアルファの業務が必要なのかと普通は思いますよね。でも、今後は同じような物件が控えており、積極的に取組むことが必要な時期でもある。

眞木

以前に新築で建てた施設が、改修を必要とする時期に来ているんです。手の加え方はそれぞれに異なるでしょうが、私たちが考えるべきなのは施設本体だけでなく、駅の利便性や周辺環境の変化にどのように対応していくか。時代の流れとともに、住む人も必要とされる施設もどんどん変わっていきますから。
ビエラ山科はその先駆けになっていくと思います。

西田

今の流れだと、仕事の進め方もプロジェクトチーム体制でやっていこう、という空気が出てきた気がします。私は入社4年目ですが、今回このプロジェクトに参加させてもらって、いろいろと経験できたことは大きかったです。

今までやったことのない業務や取り組み。チャレンジってやっぱり楽しい。

Q

個人的にも、お互いに刺激を受けることが多かったのでは?

西田

まったく経験ゼロなのですが、先輩方に教えてもらいながら、リーシングだけでなく販促も任せてもらいました。今もオープンニングイベントを計画中です。好きな花を選んでもらうとクジが付いてるフラワー抽選会とか、ワークショップとかを考えています。

眞木

逆に私は、口は出すけど手は出さないというポジションでやらせてもらいました。本当は何でも自分でやりたい方なんですが、西田さんたちにお願いして動いてもらって。任せてみると、期待以上に成長してくれたし、自分が直接やるよりも新たな「気付き」をいっぱいもらえて、勉強になりました。

中村

今までお客様と直接に接する機会が少なかったのですが、リーシングなどで接客してみると、あらためてこういう仕事のほうが自分は楽しいことが分かった。眞木さんじゃないけど、他の人が得意な部分はお任せして、代わりに自分がやるべきことをやるほうがお互いに幸せだなと思いましたね。それがチームで動くメリットなのかなと感じました。

あとは、西田さんと一緒にリーシングを担当していたときに、意外に自分の意見をしっかり通す人なんだなと(笑)。自分がやりたいと思うことに対しての意欲がすごいというか、私だったらそこまで意見できないなと思って見ていました。

西田

私もちょっと粘り過ぎかなとは思ったんですけど(笑)。これから大事にしようと思うのは、既存のものでも「本当にこのままでいいのか」と考えてみることですね。今まで私たちの仕事って、ビルの「管理」というイメージだったのですが、管理じゃなくて「運営」なんだと思うようになりました。

森川

眞木さんが都市開発部から、今回異動してきて、そのノウハウを感じられたことで、勉強になることが多かったですね。言うだけじゃなくて、ちゃんとまとめてくれる。目的をもって話をしてそれに応じた成果につなげていくというか、省エネ的な動き方をするんだなと勉強になりました。

眞木

自分たちだけでは分からないことも多かったので。他の部署の方々にも参加してもらって、いろいろと力を借りた部分も大きいですよね。

守りのビル事業部から、攻めのビル事業部へ。

Q

今回のリニューアルには、ビル事業部のカラーが出ていると思いますか?

眞木

私は別の部署から異動してきたので新鮮な目でみて感じるのは、ビル事業部の強みは長期的な視点をもっていることだと思います。
管理運営をとおして、その施設が安定して存続することを求められてきた部署なので、今回もそういった視点での議論がよく出ていましたね。

森川

そのためには、まず来店してくださるお客様に喜んでもらえる空間でないといけない。何度も訪れたい施設であり続けることが、テナント様の利益につながる。それが当社にとっても利益になるから、施設の運営が続けられる。三者がそれぞれ満足できる関係でないと長続きはしないですからね。

溝畑

そういう意味では、販促の方法だったり、ビジネスのやり方だったり、今回はテナント様との関係ももう一歩踏み込んだ運営方法を提案しているんですよ。
リニューアルすることで、テナント様はもちろん、当社にもメリットが出るような事業計画を立てることができました。

西田

なんか、チャレンジって楽しいですね。

眞木

今後もまた同じような物件が出てくるし、古いビルを取得してバリューアップ等を試みることで可能性が増える。
そういった取り組みが今後ますます求められてくるはず。これをきっかけに、もっともっとチャレンジングにいきたいですね。

※ 所属部署は、インタビュー当時の部署を掲載しております。

携わった先輩インタビュー

  • 駅ビルの開発 ビエラ大津
  • 高架下商業施設の開発 ビエラ玉造
  • 住宅の開発 J.GRAN THE HONOR 下鴨糺の杜
  • 高架下商業施設 ビエラ桃谷
  • 複合商業施設のリニューアル開発 ビエラ山科