先輩インタビュー（ファンド・REITのPM業務） | 採用サイト

ビルオーナーの収益性と
テナント様の満足度を上げるために

Q.どんな仕事内容ですか？

当社グループの私募ファンドや私募REIT（リート）※物件について、プロパティマネジメント業務（PM）を担当しています。ざっくり言うと、投資家さんから資金を集めて不動産を取得・運用する投資商品についての物件管理。とくにオフィス物件を取り扱っています。

オーナー・テナント間の調整・交渉業務が多く、オーナーに対しては報告義務や物件収益を上げるための施策を出したり、テナント様に対しては全体的な管理を任されています。

※私募ファンド・REITというのは、投資家様からお金を集めて不動産を買う一般的なファンド・REITと異なり、自社グループで立ち上げて上場させないものを意味します。

Q.難しそうですが、いつからこの業務に？

入社当初は、当社グループが運営する商業施設の物件担当をして、２年目の秋からファンドやREITを担当する受託事業課へ配属になりました。
昨年、物件管理の業務自体がJR西日本不動産マネジメントに移管されたので、そのタイミングで一緒に出向しています。

最初はファンドやREITについてまったく知らなかったのと、商業物件とオフィス物件の管理業務はかなり異なるので慣れるまでは大変でした。でも、先輩が丁寧にサポートしてくださったお陰でなんとか乗り切れましたし、自分自身でもかなり勉強しました。

Q.どんなふうに勉強を？

まずは資格をとりました。必須というわけではないのですが、不動産証券化マスターの資格。不動産投資やファンド・REITの仕組みから管理までを広く学べるので、自分が今やってることがどのように繋がっているかを理解できるようになったと思います。
あとは、宅建も。長期的に勉強をつづけるのは苦手な方なので、いつも短期集中型です（笑）。

ご要望に耳を傾け、
工夫しながら交渉を前へ進める

Q.この仕事で一番のおもしろみは？

やっぱり、いろいろな立場の方と関わるので、その難しさとおもしろさかなと思います。テナント様からご相談ごとがあると何とか解決してあげたいのですが、私たちはオーナーから委託されている立場なので収益性はしっかりと確保しないといけない。両方の立場を理解して、うまく調整していくのがPM業務ですから。

たとえば、テナント様から空調が効かないという声があって、実際に現地に行ってみるとたしかに効きが悪い。ただ、オーナーの立場からすると耐用年数があるからまだ交換の時期ではないと判断される。そういうときに、テナント様の声をどうオーナーに伝えるか。自分の工夫や交渉力が試されます。

Q.そんな時、どう話をまとめる？

両者にとってメリットとなるように話を進めています。たとえば、テナント様の要望を通してあげたい時なら「この対応をすることで、テナント満足度が上がり、結果的に賃料改定の交渉もしやすくなりますよ」といった提案の仕方をすると、オーナー様にも納得してもらいやすくなります。

実は、これは先輩の手法（笑）。物腰は柔らかいけれど自分の主張を通すのが上手な方で、「そんなふうに伝えると相手も説得されやすいんだな」と。それから自分でもいろいろな考え方ができるようになったように思います。

Q.コミュニケーション能力がついたのですね。人と話すのはもともと好き？

大学時代は心理学を専攻していたので、人と話すことは好きな方ですね。会社的にも、年齢に関わらず皆さんとよく会話するので、先輩や上司の意見を聞いたり、逆に私も意見を言いやすいから余計かもしれません。
JR西日本不動産マネジメントに来てからは、さらに和気あいあい感が増してます（笑）。先輩や上司が「宮本さんはどう思う？」とよく意見を聞いてくださるので、自分の考えをちゃんと伝えられるし、その期待に応えたいなと思って頑張っています。

PM業務全体がグループ会社へ移管。
最前線をまかされた！

Q.いちばん印象深いプロジェクトは？

やはりファンド・REIT物件のPM業務が、本社からJR西日本不動産マネジメントに移管されたことです。
同じタイミングでずっとお世話になっていた先輩が産休に入られたこともあり、私が頑張るしかないという状況に。我ながらすごく頑張ったと思います。

移管前の準備段階では、オーナーや各委託先、テナント各社へのご案内から始まって、テナント様とは一件ごとに承継同意書を取り交わす必要があるので数も膨大で、とにかくやることが多かったです。

Q.めったにない経験ですよね。

何よりオーナーやテナント様にご迷惑をかけないことが最優先なので、まずは移管直後に必要となるレポート作成など最低限の体制を整えて、そのうえで少しずつ社内の仕組みづくりに取り組みました。
私自身、今までこういう段取りは苦手なほうだったのです。タスク表をつくり進捗確認してという経験もほとんどなかったので、すごくいい勉強になりました。

今もまだPM受託の体制が100％整ったとは言えませんが、課題を少しでも解決して次の担当者に良い状態でバトンを渡せるようにすることが自分の役割だと思っています。

やりたかった「人と関わる仕事」を通じて、
地域に貢献したい

Q.入社を決めた理由とは？

専攻が心理学だったので、大学院に進んでカウンセラーをめざすか就職するかといろいろ考えたのですが、ビジネスを通じて人と関わる仕事がしたいなと。とくに「人々の生活の根幹を支える仕事を」という思いから、インフラ系やデベロッパーを中心に就職活動をしていました。

そんななかで、当社の「駅から始まる街づくり」という考え方に強く共感したんです。都市圏の華やかな開発ばかりでなく、より人々の生活に密着して毎日を豊かにできるような開発に関われるっていいなと。
他のデベロッパーと比べると地味な印象はありましたが、自分の生活に落とし込んでみると当社が一番イメージしやすかったこともあります。

Q.今の仕事はまさに「人と関わる仕事」ですよね。

想像以上にそうですね。PM業務はいろいろな立場の方と接するのでおもしろいです。いま首都圏の新規取得ビルのバリューアップとPM業務を担当しているのですが、そこではスタートアップ企業のテナント様が多いんですね。そうすると、自分とほとんど変わらない年齢の社長様と会話することもあって、いろいろな考え方を聞けるのも楽しいです。

Q.テナントとの会話も大切なのですね。

物件管理業務って、どちらかというと地味な業務なんです。テナント様からの要望も設備面を改善してほしいといった、いわばマイナスからゼロに持っていくようなリクエストが多い。それでも、オフィスビルの価値を上げていくためには、まずはゼロまで上げて、さらに会話をすることでニーズや可能性が見えてきます。

オフィスの賃料って、周囲とも連動するんです。たとえば、新築のビルが入居率を上げようと募集賃料を下げてしまうと、周囲にも悪影響があったりする。そういう意味では、当社がバリューアップなどでビルの価値を上げることは、周辺地域の価値向上につながる。ビルの老朽化問題や建設費の高騰などを考えると、バリューアップと質の高い物件管理というのはますます重要な役割を果たしていくと思います。

プロジェクトストーリー